- L’utilisation de matériaux spécifiques, respectueux de l’environnement et de la santé :
Pour atteindre les objectifs « ECO » l’accent doit être mis sur la qualité des matériaux et dispositifs propres à l’éco-aménagement et l’écoconstruction : taille des ouvertures, la ventilation, les ENR pour le chauffage ou la production d’eau chaude. Cela implique également la gestion spécifique des eaux pluviales, avec la création de systèmes alternatifs d’assainissement et de récupération (toitures végétalisées) en vue de réduire les consommations d’eau (utilisées pour l’arrosage des espaces verts, le nettoyage de la voie publique ou l’alimentation des toilettes).
- Un aménagement intelligent :
L’intégration de l’éco-quartier dans le tissu urbain existant est primordiale tout comme son aménagement. L’Eco-quartier regroupe un certain nombre d’infrastructures (zones publiques végétalisées, commerces et services en tous genres) permettant une mixité urbaine et une dynamique économique et commerciale. Ainsi, pour limiter les rejets de CO2, la priorité est donnée aux modes de transports dits « doux » et de « courte distance » (marche à pied, vélo, transports en commun). La mobilité intérieure comme la connexion et l’intégration du nouveau quartier au reste de la ville est importante. Dans la même logique, la gestion des déchets se traite par points d’apport volontaire pour limiter le passage des bennes à ordures.
L’éco-quartier est diversifié et vivant, car il permet une bonne qualité de vie : des équipements publics répondant aux besoins quotidiens des habitants et des actifs, une approche des espaces naturels comme valeur ajoutée (biodiversité), la limitation des déplacements, les échanges favorisés entre habitants (squares, jardins familiaux) ;
- une diversité des statuts d’habitation et des habitants :
L’éco-quartier favorise la mixité sociale notamment concernant les différents modes d’accès au logement (acquisition et/ou location libre ou aidée), mais aussi par les différentes gammes de logements disponibles et adaptés aux différentes situations (logement de taille différente et locatif social, locatif privé, accession sociale et privée). Ainsi l’Eco-quartier permet d’assurer la mixité d’âge, de situation familiale et aussi la mixité professionnelle favorisant la participation citoyenne de ses habitants.
- Une fiscalité immobilière avantageuse :
Une fiscalité est mise en place, favorable et incitative, elle est sensée compenser les surcoûts liés à l’acquisition de ce type de logements neufs. Donc, les surcoûts liés à la construction de bâtiments éco-performants (entre 10 à 12% et 3 à 5% à la vente) sont absorbés par le client final grâce aux différents dispositifs fiscaux verts mis en place par l’Etat (réductions d’impôts, exonération partielle ou totale de la part communale de la taxe foncière, etc).
Que ce soit pour y vivre ou pour louer, investir dans un patrimoine durable (qualité de construction, conception du quartier) favorise une valeur verte et fait de l’habitat un bien recherché et de qualité.
Constat sur les limites actuelles des Eco-quartiers
Malgré un certain engouement pour ce type de bâtiments, plusieurs études (comme celle de l’Iddri – Institut du développement durable et des relations internationales – « La transition énergétique au défi des usages et de la participation : l’expérience des écoquartiers ») décrivent les retours partagés de plusieurs parties prenantes. Ces retours proviennent d’éco-quartiers existants depuis plusieurs années et montrent l’importance d’une meilleure connexion entre des innovations techniques et une prise en compte des usages.
- Problème de mise en œuvre et d’usage :
Très souvent, le déploiement de solutions techniques, notamment pour mettre en œuvre la transition énergétique, s’est heurté aux comportements des usagers mal anticipés par les concepteurs.
Par exemple, dans l’éco-quartier de Bonne à Grenoble plusieurs phénomènes ont été constatés, notamment :
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- des surconsommations de chauffage (jusqu’à 70%) par rapport aux 42,5 kWh/m2/an escomptés initialement, décelés suite à des monitorings et qui montrent des défauts de mise en œuvre et d’utilisation des innovations techniques par les professionnels et habitants.
- des problèmes sur l’isolation par l’extérieur au niveau des liaisons double murs et des mauvaises accroches de bardage qui réduisent considérablement le coefficient de déperdition thermique des bâtiments.
- des défauts sur l’étanchéité à l’air avec des joints de dilatation non traités ou encore des passages libres entre les fourreaux et les câbles qui accroissent les échanges avec l’extérieur et donc dégradent les performances thermiques.
Certaines pratiques des habitants nuisent également au fonctionnement technique imaginé, comme :
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- des consignes de chauffage réelles jugées trop élevées (22°C) par rapport aux 19°C espérés par les simulations thermiques initiales.
- l’aération quotidienne des habitants en hiver et demi-saison, qui perturbe le cycle aéraulique des logements et rend désuète le fonctionnement de la ventilation double flux, tout comme le nettoyage insuffisant des aubes et filtres à particules.
- ou encore des habitudes des usagers qui dégradent des innovations, par exemple laver au produit détergent un sol écologique en marmoléum (anti-bactérien et antistatique qui exige très peu d’eau) ce qui diminue son efficacité et sa durée de vie et par conséquent a un coût financier non prévu.
Vincent Renauld, ingénieur et chercheur en urbanisme au Centre scientifique et technique du bâtiment, qui a mené une thèse sur la question des usages de ces quartiers verts, explique ces dysfonctionnement par la difficulté à intégrer les savoirs des habitants en amont des projets.
L’usage est pour l’instant le problème le plus sérieux pour les éco-quartiers français car « il existe un décalage fondamental entre les pratiques sociales escomptées par les cycles techniques des innovations environnementales et celles régulées par les usages ». Autrement dit, la généralisation de nouveaux types d’aménagement et de bâtiments « verts » n’est pas neutre socialement et créé une disparité entre d’une part les comportements nécessaires et attendus au fonctionnement des nouveautés techniques et d’autre part les savoir-faire et savoir-vivre en usage.
Donc, ce delta entre les attentes comportementales et réalités observées est contre-productif. Une innovation « verte » peut être rapidement inefficace si elle n’est pas mise en œuvre, entretenue ou utilisée selon son mode d’emploi. Ces problèmes observés peuvent d’ailleurs entraîner un surcoût de 20%.
- Participation des habitants :
Ces contre-performances peuvent également être engendrées par une faible participation des habitants. Le risque provenant de mise en œuvre de solutions techniques déconnectées des pratiques réelles qui annuleraient l’objectif d’enclencher une dynamique collective de changement de celles-ci.
Mais la participation active des habitants, utile et intéressante fait très souvent face à de nombreuses difficultés pratiques, notamment et en premier lieu, celle de l’envie de ces derniers. Ce qui freine la diffusion de la démarche première de ces éco-quartiers.
Il est donc difficile de mobiliser en amont des futurs habitants qui ne sont souvent pas encore connus. De même, l’important turnover des habitants dans les logements reste un frein. A cela s’ajoute les surcoûts (souvent comparé au marché local) et difficile à chiffrer. Notamment pour les professionnels de l’immobilier concernant les économies de charges et les retours sur investissement que les propriétaires peuvent en attendre.
